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Fiscalité du viager, rente viagère

Tout peut se vendre en viager : Biens immeubles d’habitation ou commerciaux; Mobilier, bijoux, tableaux et même capitaux. Il n’y a pas d’âge pour vendre en viager (même occupé) car il y a un Acquéreur pour tout bien et des taux correspondant à tous âges. Bien souvent il est inutile d’attendre d’être plus âgé afin d'obtenir un taux de rente viagère plus élevé, les mensualités non encaissées, dans ce laps de temps, ne se rattrapant jamais.

Un viager peut être revendu : L’intégralité des conditions de l’acte initial doivent être respectées et notamment le montant exact de la rente due; c'est alors le premier Débirentier qui encaisse le bouquet le jour de la signature de la revente notariée.
On peut vendre en viager même en présence d’enfants : C’est souvent la solution choisie par de nombreux Vendeurs, afin d’organiser de leur vivant leur succession (ventilation de tout ou partie du bouquet par exemple), évitant ainsi d’éventuels problèmes entre les ayants droits.

 

Etablissement du contrat

Une vente en Viager est matérialisée par la signature d’un acte authentique chez un notaire. Quant à l’établissement de cet acte, il y a lieu d’être très vigilent et d’y inclure certaines clauses précises. En effet, le viager étant un contrat de plus ou moins longue durée, tout doit être prévu à l’avance afin que les engagements réciproques soient respectés, pour une bonne harmonie entre les parties.

Exemples de clauses lourdes de conséquences : Répartition des charges et travaux entre Crédirentiers et Débirentiers, Indexation de la rente principale et de son éventuel complément, Abandon de jouissance, Et principalement la clause «privilège de vendeur et action résolutoire » qui garantie au Vendeur le paiement de la rente viagère.
 

Fiscalité du viager

Les rentes viagères bénéficient d’un abattement fiscal intéressant :
btn 30% avant 50 ans
btn 50% entre 50 et 59 ans
btn 60% entre 60 et 69 ans
btn 70% à partir de 70 ans.

La rente réversible est exonérée de droits de succession, au décès du 1er conjoint (art. 793-1-5 du C.G.I.). L’administration fiscale retient, pour l’application de ce barème, l’âge du vendeur le plus âgé. Cet âge est calculé au jour de la signature de l’acte authentique et l’abattement est le même à vie (ex.: Si un vendeur a 69 ans le jour de la signature, il aura un abattement de 60% à vie alors qu’en attendant 70 ans, il aura 70% à vie ...).
 

Conclusion :


Le viager, principalement occupé (10% seulement des transactions ont lieu en viager libre), est une solution intéressante qui répond à des problèmes d’actualité tels que :
btn Celui des retraites, tant pour le Vendeur qui en profite immédiatement, que pour l’Acquéreur qui la prépare.
btn Celui des logements (possibilité pour l’Acquéreur d’accéder à la propriété en centre ville par exemple ou les programmes immobiliers sont rares et les prix inabordables).
btn Celui des placements qui sont souvent incertains.
btn Celui des successions difficiles (dans les familles recomposées, par exemple, ou s’il y a des problèmes latents entre des enfants).
btn Celui des droits importants à payer à l’Etat s’il n’y a pas d’héritiers directs. ... et bien d’autres encore, en fonction de chaque cas.

Afin d’être au mieux renseigné et aiguillé, selon votre cas, et surtout afin d’éviter tous soucis pendant la vie de votre viager, par une rédaction sérieuse et adaptée du contrat initial de vente, il est vivement conseillé de faire appel à un « professionnel du viager » (même s’il s’agit d’un autre Cabinet que le nôtre …). Venance GAYMARD

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