Définition du viager

Viager Occupé

La vente en Viager Occupé est la plus courante. Elle permet à un propriétaire de vendre son bien tout en en conservant le droit d’usage et d’habitation sa vie durant et à un Acquéreur de profiter de l’abattement correspondant à la valeur de ce droit d’usage et d’habitation.

Une première étape consiste à évaluer le plus justement possible le prix de vente (ou valeur occupé) qui correspond à la différence entre la valeur libre du bien (valeur en pleine propriété) et la valeur de ce droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie du ou des Vendeurs.

Une deuxième étape consiste à établir les modalités de paiement de ce prix de vente en fonction des desiderata des parties : Paiement en totalité au jour de la signature de l’acte authentique; D’une partie comptant le jour de la signature dudit acte (appelé « bouquet ») et le solde sous forme d’une rente viagère; Ou converti intégralement en rente viagère. Le calcul de la rente viagère se fait au moyen de tables basées sur des statistiques de mortalité, mises à jour fréquemment, et sur un taux d’intérêt déterminé. Ladite rente s’éteint au jour du décès du Vendeur. Il est à préciser que la rente viagère créée au départ, dans le but de subvenir au besoin du Vendeur, doit être indexée chaque année afin de respecter le pouvoir d’achat de ce dernier au cours du temps. Il est d’usage d’indexer la rente sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E.

Charges et conditions : Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de loi qui régisse les charges et conditions relatives au droit d’usage et d’habitation : « Le contrat fait la loi entre les parties ». En général, le Vendeur continue de faire l’avance de toutes les charges courantes (chauffage, EDF, eau, réparations d’entretien, entretien général, honoraires du syndic…et l’Acquéreur doit payer les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que la Taxe Foncière sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble.

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