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Viager occupé

La vente en Viager Occupé est la plus courante. Elle permet à un propriétaire de vendre son bien tout en en conservant le droit d’usage et d’habitation sa vie durant et à un Acquéreur de profiter de l’abattement correspondant à la valeur de ce droit d’usage et d’habitation.

Première étape
Une première étape consiste à évaluer le plus justement possible le prix de vente (ou valeur occupé) qui correspond à la différence entre la valeur libre du bien (valeur en pleine propriété) et la valeur de ce droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie du ou des Vendeurs.
Deuxième étape

Une deuxième étape consiste à établir les modalités de paiement de ce prix de vente en fonction des desiderata des parties : Paiement en totalité au jour de la signature de l’acte authentique; D’une partie comptant le jour de la signature dudit acte (appelée « bouquet ») et le solde sous forme d’une rente viagère, ou converti intégralement en rente viagère. Le calcul de la rente viagère se fait au moyen de tables (telles que le barême viager Daubry, par exemple) basées sur des statistiques de mortalité, mises à jour fréquemment, et sur un taux d’intérêt déterminé. Ladite rente s’éteint au jour du décès du Vendeur. Il est à préciser que la rente viagère créée au départ, dans le but de subvenir au besoin du Vendeur, doit être indexée chaque année afin de respecter le pouvoir d’achat de ce dernier au cours du temps. Il est d’usage d’indexer la rente sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E.

Charges et conditions 

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de loi qui régisse les charges et conditions relatives au droit d’usage et d’habitation : « Le contrat fait la loi entre les parties ». En général, le Vendeur continue de faire l’avance de toutes les charges courantes (chauffage, EDF, eau, réparations d’entretien, entretien général, honoraires du syndic…et l’Acquéreur doit payer les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que la Taxe Foncière sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble.

Depuis quelques années, afin de faciliter la gestion des viagers occupés, la clause de répartition des charges et travaux de copropriété entre vendeurs et acquéreurs prévoit dans la plupart des actes notariés, une ventilation telle que prévue par la loi entre un propriétaire et un locataire (Décret 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

Avantages du viager occupé

Une solution et beaucoup d'avantages !

C’est la forme la plus classique du viager : il représente en effet 90% des contrats environ. La particularité de cette option réside dans le fait que le crédirentier ou le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) sur le bien immobilier. Cela veut tout simplement dire qu’il peut l’habiter : la plupart du temps, il continue ainsi à vivre chez lui en percevant la rente mensuelle prévue dans le contrat.

Améliorer sa retraite

Le viager est un excellent moyen d’optimiser ses revenus pour sa retraite. Le Vendeur peux conserver l’usage de son logement, tout en obtenant une liquidité immédiate appelée « le bouquet », calculée en fonction de ses besoins et de la valeur du bien. Ensuite, l'acquéreur qui a signé le contrat de vente en viager verse au vendeur une rente mensuelle garantie à vie. Un supplément de revenus qui offre de grandes possibilités afin de préparer l'avenir et mieux vivre son quotidien.

Des experts à votre service

Les conseillers Viager Europe vous accompagnent afin d’établir une offre qui corresponde totalement à vos besoins. A l’issue d’un premier entretien approfondi, nous pouvons estimer la valeur de votre bien et effectuer tous les calculs nécessaires pour évaluer les montants de la rente mensuelle comme du bouquet.

Vendre en viager : tous les avantages

  • Le vendeur accède à des revenus mensuels supplémentaires, garantis à vie
  • Il bénéficie d’une fiscalité très favorable, avec des abattements d’impôts sur la rente pouvant aller jusqu’à 70%
  • Le vendeur peut disposer d’un Droit d’Usage et d’Habitation c'est à dire continuer à habiter son logement dans le cas d’un viager occupé
  • Toujours dans le cadre d'un viager occupé, le vendeur ou crédirentier économise en ne payant plus la taxe foncière sur le logement, les gros travaux à la charge de l’acquéreur, ainsi que, pour un bien en copropriété, les charges et travaux du propriétaire, le vendeur ne payant que les charges locatives. Dans le cas d'un viager libre, le vendeur ne paye plus aucun frais, ni taxes, ni charges.
  • Il ne doit pas payer les frais notariés qui sont à la charge de l’acquéreur lors de la vente en viager.
  • La rente est indexée annuellement sur l’indice des prix à la consommation de l’INSEE pour suivre la revalorisation du pouvoir d’achat au fil du temps.
  • Le vendeur peut organiser sa succession en transmettant tout ou partie du bouquet, avec des exonérations de droits pouvant aller jusqu’à 60% sur ce montant.
Avantages fiscaux
A noter que le bouquet (premier versement) est entièrement exonéré d’impôts s’il concerne une vente viagère sur la résidence principale du vendeur. La rente annualisée bénéficie quant à elle d’un abattement selon l’âge :
  • jusqu’à 49 ans : 30% d’abattement (70% de la rente annuelle à déclarer) de 50 ans
  • jusqu’à 59 ans inclus : 50% d’abattement (50% à déclarer) de 60 ans
  • jusqu’à 69 ans : 60% d’abattement (40% à déclarer)
  • à partir de 70 ans : 70% d’abattement (30% à déclarer)
Les frais d’actes notariés et d’enregistrement sont également totalement à la charge de l’acquéreur ou débirentier. Lors de l’acquisition d’un bien occupé, le calcul de ces frais est effectué en prenant comme base la valeur occupée du bien.
Conserver son logement

Les vendeurs ou crédirentiers bénéficient de cette formule en augmentant leur pouvoir d’achat à travers des revenus mensualisés réguliers, tout en continuant à garder le même mode de vie. Ils peuvent conserver l’intégralité de l’usage de leur maison ou appartement, sans la moindre restriction. C’est un confort particulièrement apprécié : la conservation de ce droit d’usage permet simplement de se maintenir dans ses murs tout au long de la vie. Pour le débirentier ou l’acquéreur du bien, le fait d’acheter en viager occupé consiste en quelque sorte à réaliser un investissement locatif totalement sécurisé, avec une bonne rentabilité, et fiscalement avantageux.

Les calculs par barème font que la rente mensuelle comme le bouquet de ce type de vente viagère dite « occupé » sont toujours bien moins importants que pour les contrats de viagers libre.

Une rente annuelle indexée sur le coût de la vie

Du point de vue du vendeur, c’est aussi une revalorisation de la rente annuelle (indice INSEE) qui permet de maintenir un pouvoir d’achat à son optimum, quelques soient les circonstances ou la conjoncture. La réversion de la rente au conjoint survivant permet aussi de le protéger. En effet, si les revenus de chacun des époux ne sont pas équilibrés, en cas de décès de l’un des deux, la rente peut être indispensable. D'autres avantages de la vente en viager sont également connus. Ce type de transaction immobilière est tout particulièrement avantageuse pour les propriétaires qui arrivent à la retraite et souhaitent profiter de cette période de la vie en toute tranquilité. C'est la solution idéale pour :
  • Profiter de la retraite en restant chez soi
  • Bénéficier d'un complément de revenus important

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