Une deuxième étape consiste à établir les modalités de paiement de ce prix de vente en fonction des desiderata des parties : Paiement en totalité au jour de la signature de l’acte authentique; D’une partie comptant le jour de la signature dudit acte (appelée « bouquet ») et le solde sous forme d’une rente viagère, ou converti intégralement en rente viagère. Le calcul de la rente viagère se fait au moyen de tables (telles que le barême viager Daubry, par exemple) basées sur des statistiques de mortalité, mises à jour fréquemment, et sur un taux d’intérêt déterminé. Ladite rente s’éteint au jour du décès du Vendeur. Il est à préciser que la rente viagère créée au départ, dans le but de subvenir au besoin du Vendeur, doit être indexée chaque année afin de respecter le pouvoir d’achat de ce dernier au cours du temps. Il est d’usage d’indexer la rente sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E.

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de loi qui régisse les charges et conditions relatives au droit d’usage et d’habitation : « Le contrat fait la loi entre les parties ». En général, le Vendeur continue de faire l’avance de toutes les charges courantes (chauffage, EDF, eau, réparations d’entretien, entretien général, honoraires du syndic…et l’Acquéreur doit payer les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que la Taxe Foncière sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble.

Depuis quelques années, afin de faciliter la gestion des viagers occupés, la clause de répartition des charges et travaux de copropriété entre vendeurs et acquéreurs prévoit dans la plupart des actes notariés, une ventilation telle que prévue par la loi entre un propriétaire et un locataire (Décret 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

• Le vendeur accède à des revenus mensuels supplémentaires, garantis à vie
• Il bénéficie d’une fiscalité très favorable, avec des abattements d’impôts sur la rente pouvant aller jusqu’à 70%
• Le vendeur peut disposer d’un Droit d’Usage et d’Habitation c'est à dire continuer à habiter son logement dans le cas d’un viager occupé
• Toujours dans le cadre d'un viager occupé, le vendeur ou crédirentier économise en ne payant plus la taxe foncière sur le logement, les gros travaux à la charge de l’acquéreur, ainsi que, pour un bien en copropriété, les charges et travaux du propriétaire, le vendeur ne payant que les charges locatives. Dans le cas d'un viager libre, le vendeur ne paye plus aucun frais, ni taxes, ni charges.
• Il ne doit pas payer les frais notariés qui sont à la charge de l’acquéreur lors de la vente en viager.
• La rente est indexée annuellement sur l’indice des prix à la consommation de l’INSEE pour suivre la revalorisation du pouvoir d’achat au fil du temps.
• Le vendeur peut organiser sa succession en transmettant tout ou partie du bouquet, avec des exonérations de droits pouvant aller jusqu’à 60% sur ce montant.

• jusqu’à 49 ans : 30% d’abattement (70% de la rente annuelle à déclarer) de 50 ans
• jusqu’à 59 ans inclus : 50% d’abattement (50% à déclarer) de 60 ans
• jusqu’à 69 ans : 60% d’abattement (40% à déclarer)
• à partir de 70 ans : 70% d’abattement (30% à déclarer)

Les vendeurs ou crédirentiers bénéficient de cette formule en augmentant leur pouvoir d’achat à travers des revenus mensualisés réguliers, tout en continuant à garder le même mode de vie. Ils peuvent conserver l’intégralité de l’usage de leur maison ou appartement, sans la moindre restriction. C’est un confort particulièrement apprécié : la conservation de ce droit d’usage permet simplement de se maintenir dans ses murs tout au long de la vie. Pour le débirentier ou l’acquéreur du bien, le fait d’acheter en viager occupé consiste en quelque sorte à réaliser un investissement locatif totalement sécurisé, avec une bonne rentabilité, et fiscalement avantageux.

Les calculs par barème font que la rente mensuelle comme le bouquet de ce type de vente viagère dite « occupé » sont toujours bien moins importants que pour les contrats de viagers libre.

• Profiter de la retraite en restant chez soi
• Bénéficier d'un complément de revenus important