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Viager Europe dans Nice Matin Immobilier

Notre Directeur, M. Venance Gaymard, prend la parole dans Nice Matin Immobilier. Retrouvez l'article ci-dessous. 
 

Le viager a de l’avenir…
 
Dans un monde où les repères sociétaux et économiques sont en plein chamboulement, cette pratique tend à se développer.
 
«Le viager se développe mais reste encore une pratique de niche… » souligne, en préambule, Venance Gaymard, directeur de Viager Europe – Cabinet Daubry. Les raisons de ce développement sont multiples : la France compte de plus en plus de personnes âgées avec la progression constante de l’espérance de vie ; le montant des retraites, compte tenu des aléas économiques, de la baisse du pouvoir d’achat conjoncturel et des nouvelles réglementations, s’avère désormais souvent insuffisant; la multiplication des familles recomposées complexifie le règlement des héritages ; et la transmission de ce même héritage – immobilier en ce qui concerne le viager –aperdu son côté sacré ; enfin, la volonté de protéger le conjoint survivant est de plus en plus prégnante…
 
Le rôle de l’expert
Ce constat étant posé, reste une question : que faire ? Et vers qui se tourner ? Pour Venance Gaymard deux réponses se font jour : céder son bien en viager etfaire appel à un spécialiste car cette solution nécessite un vrai savoir-faire (lire notre encadré ci-contre). Disons, globalement, qu’il faut réaliser une savante alchimie entre la valeur du bien, l’espérance de vie du vendeur [le crédirentier], l’intérêt de l’acheteur [le débirentier] pour arriver à cette solution. « Le vendeur doit avoir le meilleur rendement et l’acheteur la meilleure rentabilité. Pour trouver cet équilibre, il yades barèmes », précise le directeur de Viager Europe, auteur d’un guide sur la question selon des calculs propres mais qui font autorité. Lorsque cet équilibre est atteint, au niveau financier et humain, le viager peut être un excellent investissement sur le long terme, une sécurité financière, liquidités immédiates avec le versement du bouquet et à terme avec le paiement des mensualités à vie, une opération à la fiscalité attractive avec des abattements conséquents voire des donations qui évitent les frais de succession [en transmettant le bouquet, par exemple, versé par l’acheteur au vendeur au moment de la vente].
 
« Le vendeur doit avoir le meilleur rendement et l’acheteur la meilleure rentabilité », explique le professionnel du viager.
 
« On s’adapte à toutes les situations »
Au-delà des règles de cette pratique typiquement française, qui permet au vendeur soit de rester dans son bien (viager occupé), soit pas (viager libre) et à l’acheteur de faire un investissement qu’il ne pourrait pas se permettre autrement, tout peut se négocier par contrat. Et c’est à ce moment que le regard et le rôle du spécialiste rentrent en jeu. « On s’adapte à toutes les situations », dit encore M. Gaymard à qui il est arrivé de prendre en compte la volonté des maîtres pour leurs compagnons de vie à quatre pattes ! Enfin, une précision : contrairement à une idée reçue, un viager se revend [par le débirentier, autrement dit l’acheteur] alors que les droits du vendeur sont garantis à vie ; ce même vendeur peut redevenir propriétaire en cas de manquement de l’acheteur, à la suite d’une action dite résolutoire. Et en aucun cas, il ne devra restituer les mensualités…
 
Paroles d’expert
Venance Gaymard - Directeur Viager Europe, cabinet Daubry
 
« Le viager est une affaire dont le but est la recherche de la meilleure solution pour des vendeurs dont c’est, souvent, le dernier bien qu’ils ont à négocier. Il n’y a pas de droit à l’erreur et un savoir-faire est nécessaire. Il faut y passer du temps car le viager n’est pas, comme le simple acte d’achat ou de vente, une transaction de plus. Le spécialiste doit mettre dans chaque cas une dimension humaine, en plus des questions de droit et des problèmes fiscaux. Et il est à noter que nous vendons sur un autre marché que celui des agences immobilières : le marché de l’investissement à plus ou moins long terme. Dans ce cas, la valeur du bien à retenir pour base de calculs peut différer sensiblement selon l’offre et la demande dans ce marché de l’investissement. Quoi qu’il en soit, je déconseille toujours un achat en viager occupé à une personne qui, à court ou moyen terme, cherche à se loger. »


Achat en viager : Choisir un investissement à long terme
 
Si l’acheteur cherche à se loger à court ou moyen terme, le viager occupé est déconseillé. Mais ce peut être un investissement avantageux…
 
Le principe même du viager est son caractère aléatoire… Qui ne se souvient pas de Jeanne Calment qui avait vendu en viager à son notaire, décédé avant celle qui allait devenir la doyenne des Français du haut de ses 122 ans, 5 mois et 14 jours ? ! Un cas extrême (et contesté !) sans doute, mais qui illustre parfaitement toutefois la spécificité du viager… et les craintes qu’il suscite. Ou qu’il suscitait car les mentalités et les points de vue évoluent. Venance Gaymard, directeur de Viager Europe - Cabinet Daubry, a l’habitude de souligner que le viager n’est pas un pari sur la disparition du vendeur mais « un échange de bons procédés entre vendeur et acquéreur » afin de répondre aux besoins qui se manifestentàtoutes les phases de la vie. Le procédé satisfait le vendeur qui peut – et ce sont là les deux raisons principales, même si tous les cas de figure sont permis et à étudier – profiter de son bien et améliorer ses revenus, etl’acheteur qui, jeune, peut ainsi investir dans un bien dont il n’aurait pas les moyens de se le payer dans le cadre d’une transaction normale.
 
Quelques exemples significatifs… Aux prix indiqués ci-après, précisons qu’il faut ajouter les frais de notaire. Toutefois les frais d’acte notarié sont calculés sur la valeur du bien après avoir soustrait la valeur du droit d’usage et d’habitation. À La Roquette-sur-Siagne, un bien d’une valeur de 750 000 euros a été acheté en viager à 69 000 euros assortis d’une mensualité de 1 400 euros à verser à la vendeuse, une femme seule de 73 ans, gratifiée d’une espérance de vie de 17,8 ans. À Nice, un bien d’une valeur de 250 000 euros, avec un bouquet de 45 000 euros et des mensualités de 265 euros sont perçues par le vendeur, un homme de 62 ans, dont l’espérance de vie a été calculée à 22,2 ans. À Nice, toujours, un bien d’une valeur de 275 000 euros a été acquis pour 76 500 euros assortis de mensualités de 1 050 euros, à verser à une femme de 85 ans, avec une espérance de vie de 9,1 ans. Au Cannet-Rocheville, un bien d’une valeur de 160 000 euros a été acheté en viager à 29 500 euros, avec des mensualités de 450 euros, au bénéfice d’une femme de 79 ans, avec une espérance de vie de 13,1 ans. À La Celle, dans le Var, un bien d’une valeur de 260 000 euros a été acheté en viager à 55 000 euros avec des mensualités de 478 euros, sur deux têtes, un homme de 83 ans et une femme de 76 ans, avec une espérance de vie de 17,4 ans.